Publié le :
20/3/2023
6min
Nous avons construit cette fiche pour aider le plus grand nombre à comprendre comment construire un patrimoine immobilier pérenne.
En effet, sécuriser l’ensemble des aspects d’une opération, d’un investissement, implique de maîtriser l’ensemble des outils, leviers et réglementations y afférant. À défaut de cette sécurisation, l’alternative repose souvent sur l’avis ou l’influence de l’entourage qui a « déjà fait ». Dans ce dernier cas, le risque est particulièrement important. En effet, si des schémas peuvent convenir à certains profils, ils ne conviennent pas forcément à d’autres.
Par ailleurs, pour la majorité des français, un patrimoine repose souvent sur la constitution d’un patrimoine immobilier qui est perçu comme une valeur sécurisée à la différences d’autres classes d’actifs (comme les actions dont la volatilité est plus importante).
Toutefois, on oublie trop souvent que comme toute classe d’actif, l’immobilier connaît des phases cycliques (majoritairement de hausse et occasionnellement de baisse).
La baisse conséquente au début des années 90 partout en France – y compris Paris intra muros – en est une bonne illustration. De cette expérience, on retient qu’une phase de hausse suit bien souvent une phase de baisse et ainsi de suite, contribuant à renforcer l’idée que l’immobilier est un investissement de long terme.
Nous traiterons ici l’investissement locatif qui doit reposer sur d’autres critères que ceux retenus uniquement pour la résidence principale (critère affectifs).
Ainsi, l'article qui va suivre présente les principales ficelles pour bâtir un patrimoine immobilier.
À la différence d’autres classes d’actifs (actions et obligations notamment), l’investissement dans l’immobilier permet de mobiliser plusieurs leviers (solutions, mécanismes et outils permettant de multiplier une force à partir d’un appui. Dans ce contexte, ces leviers vous permettent de démultiplier votre potentiel).
En sollicitant auprès d’une banque un prêt immobilier, cette dernière vous permet d’emprunter une somme d’argent que vous ne détenez pas forcément, moyennant le paiement d’intérêts, afin de financer votre acquisition immobilière. A travers le crédit, vous utilisez un levier majeur pour créer du patrimoine à moindre effort : le levier financier.
Pourquoi certains parlent-ils de levier et de gains là où d’autres évoquent coûts et dépenses ? L’équation globale consiste à générer une création / richesse patrimoniale qui, au global, sera plus importante que le coût du crédit et des intérêts.
L’accès au crédit en France est possible dans la limite d’un taux d’endettement (33 – 35%), il convient ainsi de planifier la bonne répartition de cette surface d’emprunt. Par exemple, un remboursement de crédit sur 10 ans limitera votre potentiel par rapport à un prêt sur 25 ans. Il convient donc, dans le cadre d’une acquisition, de ne pas raisonner exclusivement sur ce bien mais de mettre en perspective cette opération à l’échelle de votre patrimoine, de votre situation et de vos objectifs futurs. Trop souvent, nous constatons malheureusement une acquisition déjà réalisée sans avoir anticipé toutes les conséquences sur les années qui suivent.
À l’inverse, utilisé correctement, le levier financier est un levier d’enrichissement et paradoxalement de sécurisation (voir prévoyance ci dessous).
La politique du logement en France s’appuie souvent sur un système fiscal incitatif permettant de répondre à divers thématiques : accès au logement, rénovation énergétique, restauration de patrimoine historique, encadrement des prix des logements et des loyers. Cela se traduit par des dispositifs permettant de réorienter tout ou partie de l’impôt des ménages français pour servir – directement ou indirectement - les thèmes ci-dessus.
Ces dispositifs se traduisent principalement par un avantage fiscal pour les particuliers sous forme de déduction ou de réduction (dispositif Pinel pour le plus connu, le Malraux, le Monument Historique…).
Là où certains dispositifs permettent de construire un patrimoine immobilier en reventilant de la fiscalité actuelle / immédiate d’autres permettent de neutraliser, limiter ou différer une fiscalité future. C’est par exemple le cas du statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permettant, à travers l’amortissement comptable, de neutraliser / réduire l’éventuelle fiscalité des loyers issue de l’investissement.
Enfin, même s’il paraît évident, la participation du locataire à l’effort viendra compléter l’effort du propriétaire contrairement à la résidence principale ou secondaire ou l’effort est porté seul.
Quand on est jeune, on aspire avant tout à acquérir sa résidence principale parce que l’on souhaite être « chez soi ». Cette volonté se comprend mais doit être mise en perspective de la préparation des autres objectifs. En outre, avant d’acquérir la résidence principale, il faut être conscient des contraintes bancaires et règlementaires qui encadrent l’octroi du crédit.
Comme la règle des 33% évoquée précédemment, l’équilibre patrimonial global (immobilier, financier…) doit être considéré. En ce sens, la question du poids de la résidence principale dans un patrimoine doit se poser. Est-ce que le confort d’aujourd’hui doit se faire au détriment de la préparation de votre avenir ?
Pour corser l’équation, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’est réuni récemment en juin 2021 afin d’encadrer davantage l’octroi de crédit. Ainsi, les règles relatives au mode de calcul du taux d’endettement limitent davantage l’accès au crédit par rapport aux années précédentes.
Investir dans un bien immobilier peut s’effectuer de multiples façons. Ainsi, il est possible d’acquérir un bien en direct, ou à travers une société. A ce propos, on entend souvent que le deuxième choix est plus pertinent lorsqu’on fait du locatif.
La règle n’est pas toujours vraie et universelle. Encore une fois, la mise en perspective de votre situation et de vos objectifs est clef pour trancher cette question.
En effet, le choix de monter une société conditionnera la fiscalité y afférente pendant l’opération comme à la sortie. Ainsi, pour prendre l’exemple d’une société civile immobilier (SCI), vous pourrez garder la fiscalité de l’IR ou bien retenir l’option de la SCI à l’IS. Dans les deux cas, le choix comporte des avantages et des inconvénients.
Toutefois, il est important de retenir que le choix de retenir un schéma capitalistique - par rapport à une acquisition en directe - peut encore être un levier supplémentaire à condition d’être utilisé avec prudence et d’être totalement maîtrisé.
En ce sens, un accompagnement par un professionnel est vivement conseillé (cf. VI)
Le lieu où se situe le bien, le sous-jacent, constitue, bien évidemment, un élément déterminant pour la réussite de l’opération. Il convient avant tout de bien sélectionner l’emplacement du bien projeté. Dans cette perspective, plusieurs critères doivent être retenus :
• Emplacement macro-économique : le potentiel de la région, son développement économique, l’évolution de la population, les flux entre régions ;
• Emplacement méso-économique : les infrastructures, les transports, l’accès à l’emploi ;
• Emplacement micro-économique : l’implantation du logement dans un quartier (est-ce qu’il fait bon y vivre ?), les écoles, les commerces, les administrations ;
Ces critères peuvent faire ressortir deux grandes catégories de zone :
• Les zones « tendues » (Paris, Île de France et les grandes métropoles régionales) : lieux où la tension du logement est forte : et
• Les zones « détendues » (ville régionale ou départementale) ; lieux où l’accès est plus facile.
Enfin, et en général, on constate que là où l’immobilier est prisé, les prix sont élevés
La construction d’un patrimoine nécessite d’être entouré d’acteurs spécialisés.
Pour bâtir un patrimoine immobilier, il est souvent préférable, voire indispensable de recourir au levier financier. Dans cette perspective,
entretenir des bonnes relations avec son banquier peut s’avérer utile tout comme disposer d’une épargne importante : en effet, plus l’épargne est importante plus l’accès au crédit sera facile. Pour bénéficier d’une vision plus large, il peut être judicieux de mandater un courtier dont la connaissance du marché bancaire est fine pour trouver le financement idoine.
Dans le cadre d’une acquisition immobilière, le notaire a notamment pour rôle d’entériner et de sécuriser les transactions. Il a un véritable rôle
de conseil. Il est recommandé d’être assisté d’un notaire « acquéreur » quand bien même le vendeur aurait choisi son notaire « vendeur ».
Par ailleurs, il peut vous conseiller sur la protection et la transmission de votre patrimoine.
Il est le conseiller et partenaire du chef d’entreprise. Sa principale mission est la tenue de la comptabilité, la révision comptable, l’établissement des comptes annuels et la réalisation des déclarations fiscales et sociales. De plus, son recul et avis plus global, au-delà des chiffres seront toujours appréciés. Par ailleurs, il a également un rôle important dans le cadre du statut LMNP ou des SCI à l’IS où son intervention est souhaitée pour assurer la comptabilité des biens acquis et mis en location.
Il permet notamment de sécuriser les montages juridiques et fiscaux complexes. Sa spécialisation pourra vous apporter une valeur ajoutée sur les schémas capitalistiques retenus ou les thématiques patrimoniales de transmission.
Il assure souvent un rôle de chef d’orchestre en rassemblant les différents acteurs précités grâce à sa vision transversale et globale. Comme les acteurs ci-dessus, si ce n’est plus, le CGP sera le partenaire de la stratégie patrimoniale de long terme qui activera ou rassemblera les différentes expertises au bon moment. Dans ce contexte, le choix de votre CGP est important et se matérialisera par sa démarche et sa qualité de conseil.
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