Passage au statut meublé (LMNP)

‍Passage au statut meublé / Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Meublé réel / Micro meublé :

Pour une mise en location dans le cadre du statu meublé, il faut tout d’abord faire la différence entre le régime meublé réel, et le régime micro meublé :  

Le régime micro meublé, permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus. Cet abattement forfaitaire équivaut à l’ensemble des intérêts d’emprunt et/ou charges que vous auriez à déduire par ailleurs.

Dans le régime meublé réel, des loyers perçus sont déduits les charges et les intérêts d’emprunt dans un premier temps. Puis dans un second temps, entre en jeu le principe de l’amortissement comptable, qui lui, permet de neutraliser / réduire l’éventuelle fiscalité découlant des loyers.

Une fois l’amortissement comptable du régime réel entièrement consommé, c’est le régime du micro meublé qui prend le relai.

Obligations à respecter et conseil pour passer au statut LMNP :

• Equiper le logement en suivant la liste de mobilier obligatoire à respecter pour que le bien soit qualifié de meublé – selon le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 ;

• Louer à travers un bail meublé ou commercial ;

• Même si cela n’est pas obligatoire, mandater un cabinet comptable pour vous accompagner dans le cadre des déclarations comptables et fiscales est conseillé.  

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Liste de mobilier à respecter

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Dans le cadre d’un logement meublé, le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. - impose de respecter une liste de mobilier. En effet, la réglementation en France qualifie de logement meublé « un logement comportant un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement ».

La liste de mobilier minimum est la suivante :

•Literie avec couette ou couverture ;

•Volets ou rideaux dans les chambres ;

•Plaques de cuisson ;

•Four ou four à micro-onde ;

•Réfrigérateur ;

•Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ;

•Vaisselle en nombre suffisant ;

•Ustensiles de cuisine ;

•Table ;

•Sièges ;

•Etagères de rangement ;

•Luminaires  

•Matériel d’entretien ménager (adapté aux caractéristiques du logement : aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillère s’il y a du carrelage).

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Bail commercial ou meublé  

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Dans certains cas, notamment dans le cas d’un investissement dans une résidence de service (3èmeâge, EHPAD, résidences étudiantes, etc.), l’investisseur devient propriétaire-bailleur. Dans ce contexte, un bail commercial encadre l’ensemble des modalités contractuelles : loyers, répartition des charges, mécanismes et formules de revalorisation des loyers, etc.

La durée des baux commerciaux va généralement de 9 à 12 ans. La gestion et les aléas locatifs(changement de locataires, loyers impayés, ...) sont donc des sujets opérationnels incombant à l’exploitant et non au propriétaire, qui n’en subit alors pas l’impact – la solidité et le sérieux du gestionnaire en sont la condition directe.

Par ailleurs, un investissement sous bail commercial permet d’obtenir un remboursement de la TVA dans le cadre d’une acquisition en VEFA.

En dehors du cadre du bail commercial, le principe est celui d’un bail meublé classique d’un an renouvelable.

Cabinet comptable

Être accompagné par un cabinet comptable dans le cadre d’une location meublée est conseillé.

En effet, dans le cadre d’un investissement LMNP, vous serez amené à déclarer vos revenus comptablement pour ensuite les déclarer fiscalement.

Ainsi, le cabinet comptable que vous mandaterez vous communiquera chaque année les bilans, et les aides à la déclaration, documents qui vous aideront dans votre déclaration fiscale.

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Intérêt d'un accompagnement global

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Avant d’apporter un arbitrage sur un bien, il convient toujours de mettre ce bien en perspective du reste du patrimoine et de vos objectifs de vie. Dans ce contexte, un accompagnement par un professionnel nous semble être une bonne précaution avant d’entamer un tel chantier.

En d’autres termes, la décision de conserver un bien dans un dispositif, de changer de dispositif(ou de statut), voire de revendre le bien, est une décision qui se prend suite à une réflexion dans laquelle différents facteurs et éléments entrent en jeu.

L’accompagnement par un professionnel de l’immobilier – ou ici du patrimoine – vous permet de vous appuyer sur des connaissances et des compétences afin de retenir les meilleurs choix d’arbitrages.

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