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Introduction

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Analysant et réalisant des acquisitions et des cessions pour le compte de nos clients, tant dans le neuf que dans l’ancien, nous tâcherons, à travers ces

quelques pages, de revenir sur les quelques raccourcis et généralisations – dans un sens comme dans l’autre – qui peuvent être faits.

L’enjeu de ce document est d’apporter l’ensemble des paramètres vous permettant d’alimenter votre réflexion pour prendre la bonne décision, mais surtout celle qui correspond le mieux à votre situation.

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Eléments de contexte

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Avant de rentrer dans le vif du sujet, voici un rappel des principaux contextes associés à l’immobilier neuf et / ou ancien.

Le Contexte législatif :

Et si les taxes devenaient des taxes écologiques ?

A la place ou en complément des taxes actuelles ?

Les contraintes DPE semblent en être la première « brique ».

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Le Contexte financier

Prix du bien et montage associé : finance-t-on de la même façon le prix d’un bien cher à 150K€ qu’un bien moins cher à 100 K€ + 35 K€ de frais ?
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Le Contexte sociétal

Nombre de logements: la France occupe le 2ème rang démographique

d’Europe avec un taux d’occupation par logement faible…

Prix de l’immobilier : cette classe d’actif traditionnelle et culturelle occasionne une tension entre l’offre et la demande.

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L'immobilier neuf

Comme tout achat, l’acquisition d’un bien neuf (en VEFA*) comporte des avantages et des inconvénients.

Les principaux paramètres à prendre en compte sont :

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• Le prix d’achat : les prix du neufs sont généralement supérieur par rapport à l’ancien. Comme toute transaction régie par l’offre et la demande, un prix de vente, quel qu’il soit, est soutenu ou à l’inverse, éliminé par rapport au prix que les acquéreur sont prêts à payer. Le vendeur (ici, un promoteur), définit une grille de prix en se basant sur une analyse fine du point ci-dessus.

Certains le condamnent, d’autres le plébiscitent, mais le neuf a bien un marché répondant à la demande. Nous mettons sur ce point volontairement et délibérément de côté toute cause / conséquence directe ou indirecte (TVA, coût de la construction, marge du promoteur, dispositif fiscal, …).

• La profondeur de marché : deux points caractérisent le marché français aujourd’hui. La tension entre

l’offre et la demande d’une part, et le manque de foncier dans les emplacements concernés par cette tension d’autre part, qui donnent un marché à flux tendu. En effet, l’immobilier neuf de qualité se commercialise bien avant sa livraison. Ce phénomène, accentué récemment par les contraintes politiques (tendance d’octroi des permis de construire à la baisse), amplifie davantage cette situation.

• Les aléas d’une livraison prévisionnelle : une construction, et plus généralement le BTP**, comporte

une composante d’aléas que les parties concernées sécurisent et maîtrisent. Bien qu’un alignement total entre la planification du projet et sa réalisation soit visé, il arrive dans certains cas que des facteurs – internes comme externes – dérèglent le bon déroulé de l’opération.

Dans ce contexte, la question du maître d’ouvrage et de son sérieux est donc centrale. Plus récemment, la reprise post pandémie et les difficultés d’approvisionnement liées accentuent davantage l’importance de ce maître d’ouvrage.

Mise en perspective avec l’ancien

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A l’inverse, l’ancien présente d’autres types de caractéristiques. Elles sont certes différentes de celles du neuf,

mais ce serait un raccourci que de penser à une absence totale d’inconvénient. Ci-dessous, nous développons quelques exemples :

• Le prix d’achat : l’ancien est en effet généralement moins cher que le neuf. Toutefois, il y a « ancien » et « ancien ». En effet, les trois exemples suivants peuvent illustrer ce propos. D’une part, du (très) ancien impliquant un niveau de travaux, de rénovation, et de réaménagement important, qui ne comporte aucune commodité de type surface extérieure, parking, ascenseur, etc.
  D’autre part, l’ancien (très ancien ou non d’ailleurs) de grand standing, et totalement rénové. Enfin, l’ancien récent, bénéficiant malgré tout des normes et critères récents. Naturellement, les trois exemples précédents permettent d’introduire la notion de « fourchette de prix » haute, basse ou moyenne.
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• La profondeur du marché : l’offre de l’ancien est indéniablement plus profonde. Cependant, elle implique une recherche plus fine, dans la mesure où celle-ci est souvent dispersée à travers multiples annonces et canaux.
  Cela traduit un nombre très important d’acteurs et / ou d’interlocuteurs. Malgré l’apparition de plateformes et d’outils permettant d’agréger un nombre infini d’annonces, une recherche implique tôt ou tard de passer d’une recherche « macro », à une recherche « micro ».
  Que celle-ci soit motivée par un quartier et / ou par un type de bien (et des critères précis associés), nous réalisons que cette profondeur de marché devient plus relative compte tenu des critères à mettre en perspective concernant la nature et la qualité du bien.
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• Les aléas d’un bien ancien : si l’achat d’ancien est motivé par un prix moins important, il sera primordial de comprendre où l’on se situe dans cette fourchette de l’ancien. Si nous sommes dans une fourchette basse, toujours motivé par un prix moins important, cela impliquera mécaniquement des concessions quelque part.
  Le plus souvent cela se traduit par un budget dédié à des travaux de rénovation, de mise aux normes, ainsi qu’un budget d’aménagement à ne pas omettre. Au même titre qu’il y a « ancien » et « ancien » , il y a également « prix » et « prix ».
  Raisonner sur la base d’un prix au m² en fourchette basse sur l’immobilier exclusivement (hors frais annexes indispensables) est différent que de raisonner sur un prix incluant une provision de l’ensemble des éléments sous jacents à une telle transaction (travaux, mise aux normes, aménagement, environnement, etc.).

Et si ces inconvénients n’en étaient pas?

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Comme le neuf est généralement plus cher que l’ancien (selon son prix moyen), ce dernier s’échange aussi selon des fourchettes hautes et basses. Ainsi et dans l’absolu, un bien peut évidemment coûter plus ou moins cher qu’un autre, mais ce prix sera motivé par l’offre et la demande, et donc par l’ensemble des

prestations, aménagements et commodités inhérents au bien intrinsèque et non à une question généralisée et raccourcie de type neuf vs. ancien.

Sur le modèle de l’ancien, il existe aujourd’hui des outils et des agrégateurs permettant de balayer l’ensemble du marché du neuf. Bien que l’on puisse toujours trouver une raison pour éliminer d’emblée le neuf, nous notons qu’une acquisition (neuf comme ancien) se fait généralement autour des paramètres suivants :

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La réflexion ci-dessus permet d’illustrer toute la difficulté de l’exercice : il y a autant de réponses différentes à cette question que de personnes qui y répondent. L’enjeu n’est pas d’asséner une vérité, mais de s’assurer que pour chaque niveau de réponse, il existe une profondeur de marché.

Finalement, la question de l’aléa peut être développée avec la même philosophie que le point précédent. Il y a ceux qui souhaitent intervenir davantage dans l’opération, contrôler, maîtriser et in fine économiser. Il y a ceux qui cherchent tout simplement l’inverse, un confort et une sécurité.

Cet élément fait partie de l’équation et du prix, mais reste sans doute le plus difficile à chiffrer. Une provision sur les travaux peut être faite, tout comme la définition d’un budget d’aménagement, mais nous observons plus de difficultés à chiffrer le temps, l’énergie et le risque d’une implication personnelle et / ou d’un écart par

rapport à l’alignement initialement prévu. En effet, dans un tel cas de figure, on endosse en quelques sortes le rôle de maître d’ouvrage avec les contraintes et les difficultés que cela comporte.

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En conclusion

Comme évoqué précédemment, certains le condamnent, d’autres le plébiscitent, mais le neuf a bien un marché qui répond à une demande. Les avantages et les inconvénients n’en sont que s’ils sont mis en

perspective des avantages et inconvénients des alternatives au neuf. Conscients de la nécessité de le rendre plus accessible, les autorités n’ont de cesse de développer des mécanismes pour favoriser son accession (frais de notaire réduits, TVA réduite dans certains cas pour les primo accédants, dispositifs locatifs), et par la même occasion répondre à l’enjeu sociétal développé en

introduction, mais aussi soutenir la construction qui a été et reste un des moteurs de l’économie

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