Publié le :
24/4/2024
3 minutes
Depuis son apparition, le dispositif LMNP a connu une évolution significative, notamment avec l'émergence des résidences services. Ces dernières offrent aux investisseurs la possibilité de bénéficier du statut LMNP tout en répondant à une demande locative croissante dans des secteurs spécifiques tels que les résidences étudiantes, les résidences pour seniors ou encore les résidences de tourisme.
Comment les résidences services ont évolué pour répondre aux besoins des locataires et des investisseurs ?
Dans ce contexte, il est important de définir le statut LMNP et de retracer l'historique des résidences de services, en se penchant particulièrement sur l'émergence et l'évolution des résidences seniors.
L'investissement immobilier étant une pratique courante dans la culture en France car perçue comme sûre. L’investissement dans le locatif en est une forme particulièrement appréciée. Parmi les différentes options d'investissement locatif, on retrouve l'investissement en LMNP.
Le LMNP désigne le statut de loueur en meublé non professionnel. Il permet de devenir propriétaire d’un bien meublé et il est dédié à la location de logements meublés par un particulier n’exerçant pas à titre professionnel pour ladite location.
Il offre ainsi la possibilité de bénéficier de revenus locatifs exonérés d’impôts. Selon le régime d'imposition sélectionné (micro BIC ou réel), en tant que loueur LMNP vous avez la possibilité de déduire partiellement ou intégralement les charges de vos revenus. Vous pouvez également amortir tant le logement que le mobilier.
Il offre la flexibilité de basculer vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) selon l'évolution du projet immobilier.
Pour être éligible au statut LMNP, il faut cependant respecter certaines conditions. Consultez les critères d’éligibilité dans notre article dédié au passage au statut LMNP.
Il est possible d’investir en LMNP bail commercial. Cela consiste à louer un bien immobilier meublé dans une résidence de services.
Le bail commercial LMNP vous permet en tant qu’investisseurs, de bénéficier de nombreux avantages surtout en termes de gestion et de rentabilité.
Les résidences de services dans lesquelles vous pouvez investir sont les suivantes :
Pour en savoir plus, consultez notre article sur l’investissement en résidence services.
Les avantages à investir en LMNP en résidence de services sont :
Concernant les inconvénients, d’investir en LMNP en résidence de services, nous avons :
L'augmentation de l'espérance de vie a entraîné un déficit structurel de logements adaptés aux besoins des personnes âgées. En réponse à ce vieillissement démographique, des résidences seniors ont vu le jour.
Les premières résidences seniors sont apparues dans les années 70, grâce à des promoteurs précurseurs qui ont élaboré un modèle de copropriété avec des services hôteliers. Hervé Picot est considéré comme l'inventeur du concept des résidences de services, qui a connu un succès en France malgré la faillite de sa société. Les promoteurs étaient principalement motivés par la recherche de plus-value rapide à la revente, et ces résidences s'adressaient surtout à des retraités aisés.
Ces résidences proposaient une large palette de services, mais pour en profiter, il fallait payer un certain montant de charges de copropriété. Cependant, la tarification était contraignante, car le montant des charges était le même pour tous, indépendamment de l'utilisation des services. De plus, les résidents payaient pour tous les services, même ceux qui ne leur correspondaient pas.
L'équilibre économique de ces résidences reposait sur le paiement de charges fixes par les copropriétaires, couvrant les services, indépendamment de leur utilisation. Au décès d'un résident, les héritiers se retrouvaient avec un bien dont la valeur était diminuée par ces charges, et ils restaient redevables des frais de fonctionnement. Les défauts de paiement menaçaient alors l'équilibre financier des copropriétés.
De plus, on reprochait également à ces résidences le manque de formation du personnel et un cadre « basique ». Entre les années 70 et 80, une distinction a été faite entre les résidences seniors et les résidences médicalisées. À partir des années 90, on a commencé à mieux comprendre le concept et les enjeux des résidences seniors.
En réponse, à cette situation, une loi a été votée relative à l’Adaptation de la société au vieillissement (ASV) en décembre 2015.
Cette loi crée une distinction entre les services non individualisables, payés par tous, et les services individualisables, choisis par les résidents. Ces changements législatifs ont mis fin à la gestion des services par un syndic de copropriété, instaurant l'exploitant comme acteur central. L'exploitant, à la fois bailleur et prestataire de services, a intérêt à ce que les résidents consomment des services, tout en maintenant des loyers attractifs. Les nouvelles résidences services seniors impliquent quatre acteurs clés : le promoteur, l'investisseur, l'exploitant et le résident. La résidence dépend alors des stratégies de l'exploitant pour attirer les investisseurs et leur garantir des rendements attractifs.
Pour conclure :
Les résidences services ont dû s’adapter à la demande et aux besoins de la population en constante évolution. Le nouveau système de LMNP en résidence services s’inscrit dans cette logique en offrant aux investisseurs un cadre fiscal avantageux et une réponse adaptée aux attentes des locataires.
Si vous souhaitez en savoir plus, consultez notre livre blanc sur les résidences services.
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