Publié le :
11/4/2024
3 minutes
Le vieillissement de la population est un événement démographique majeur qui s'accompagne d'une hausse de la demande de résidences pour personnes âgées.
On considère qu’une personne est dans la tranche sénior à partir de la soixantaine. Au 1er janvier 2023 la population des séniors s’estime à plus de 18 millions.
Selon les projections, le nombre de personnes âgées de 60 ans et plus devrait considérablement augmenter. Il devrait passer à 20 millions en 2030 et à 24 millions en 2060. Parmi ces personnes âgées, certaines sont autonomes et souhaitent vivre dans un environnement adapté et sécurisé, tandis que d'autres ont besoin d'assistance et de soins au quotidien.
Face à cette diversité de besoins, et à la hausse de la demande, la question de l'accueil des personnes âgées se pose avec acuité. Où et comment accueillir ces personnes, en fonction de leur degré d'autonomie et de leur état de santé ?
La construction et la gestion de résidences représentent un défi important, en termes de financement, de qualité de vie et de prise en charge des personnes âgées dépendantes.
Ces dernières années, la demande en résidences sénior a connu une forte augmentation du fait de plusieurs facteurs.
Tout d’abord, l’évolution démographique joue un rôle important. En effet, la population vieillit et le nombre de personnes âgées dépendantes continue d’augmenter.
Parmi les 6,5 millions de personnes de plus de 75 ans :
Voici les prévisions pour 2030 et 2050 pour cette même population :
En 2050, il est prévu :
Cette évolution démographique implique le besoin de trouver des solutions d’hébergement adaptées aux besoins des séniors.
De plus, le souhait de vivre de manière indépendante le plus longtemps possible fait partie des facteurs de la demande en résidences sénior. Malgré le fait que les personnes âgées souhaitent de plus en plus rester chez elles le plus longtemps possible, cela peut être compliqué en cas de problème de santé ou de perte d’autonomie. Les résidences services sénior constituent une alternative intéressante car elles proposent des logements adaptés à ces personnes tout en leur permettant de conserver leur indépendance.
Un autre facteur est la santé et les besoins de soin. En effet, les séniors ont souvent des besoins particuliers comme des soins infirmiers, une assistance médicale… Dans les résidences médicalisées sénior, on retrouve l’assistance médicale dont ont besoin les résidents.
Enfin, la localisation fait partie des facteurs de la demande dans ces résidences. Les personnes âgées souhaitent vivre à proximité de leur famille, de leurs amis et des commodités (magasins, transports en commun…). Les résidences sénior sont souvent situées dans des zones résidentielles calmes près des commodités, ce qui les rends attractives.
Au niveau des solutions déjà présentes sur le marché, nous retrouvons 2 directions en matière d’hébergement.
🔘 La première est celle du « vieillir chez soi ». Pour permettre aux séniors de rester chez eux le plus longtemps possible, il se doit d’adapter leur domicile et de leur proposer des services d’aide à domicile.
Le dispositif MaPrimeAdapt’ par exemple, offre une aide financière aux personnes âgées désirant adapter leur logement.
De même, l’allocation personnalisée pour l’autonomie (APA) permet le déploiement de l’aide à domicile.
Ce désir de vieillir chez soi ne doit pas entraver le risque de continuer à vivre dans un lieu inadapté. En effet, chaque année on recense environ 10 000 personnes âgées qui meurent de chutes domestiques.
🔘 La solution « changer de chez soi » peut être alors plus adaptée. Cela implique de vivre seul ou en collectif dans une structure adaptée. La génération des baby-boomers comprend cette nécessité du changement de « chez soi ». De ce fait, il y a une explosion de résidences services.
Les résidences autonomie, la colocation et les résidences intergénérationnelles sont autant de solutions qui se développent pour répondre aux besoins des personnes âgées.
Les résidences autonomie sont des ensembles de logements pour personnes âgées autonomes proposant des services collectifs et souvent situées à proximité des commerces, transports et services.
Les résidences services séniors proposent quant à elles des logements indépendants avec des services à la carte, tels que le ménage, la blanchisserie ou encore la restauration.
La colocation et les résidences intergénérationnelles sont des solutions alternatives qui permettent aux personnes âgées de vivre en collectivité tout en bénéficiant d'un logement indépendant.
Enfin, les EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) sont des structures médicalisées qui accueillent les personnes âgées dépendantes nécessitant une prise en charge médicale.
Cependant, on constate des complexités à l’égard de ces solutions.
En effet, le coût des résidences séniors semble être un frein important pour beaucoup de personnes âgées. L’accès à ce type de logement peut donc être difficile.
On remarque aussi une méconnaissance des résidences séniors par les personnes âgées et leur entourage, ce qui amène à une réticence pour les séniors à quitter leur domicile.
Les EHPAD ne sont pas attractifs et certains séniors dépendants restent à domicile.
Enfin, on observe une pénurie de logements adaptés aux besoins des personnes âgées, surtout les logements pour les personnes dépendantes.
En effet, certaines personnes âgées autonomes font le choix d’aller en EHPAD au lieu d’aller en habitat alternatif.
Cette pénurie peut s’expliquer par le prix des résidences sénior qui est plus élevé.
Ces solutions ne pourront donc pas couvrir tous les besoins à l'horizon 2030-2050, et il est donc nécessaire de réfléchir dès maintenant à de nouvelles solutions pour répondre aux besoins des personnes âgées.
Face à la hausse de la demande d'hébergement pour les personnes âgées, plusieurs pistes peuvent être envisagées pour améliorer l'offre et répondre aux besoins des seniors.
Tout d'abord, il est nécessaire d'augmenter le nombre de résidences services séniors. Par exemple, le leader du marché Domitys, prévoit la création de 50 à 100 résidences services séniors par an pour répondre à la demande croissante de logements adaptés aux personnes âgées autonomes. Le défi réside cependant dans la création d’un modèle social pouvant répondre aux attentes d’un public plus large (et plus modeste).
Ensuite, il est important de faciliter et encourager le déploiement de l'habitat API39 ou inclusif, qui répond à une demande croissante de structures d'hébergement alternatives pour les personnes âgées dépendantes. Cette offre peut être implantée facilement sur des territoires moins denses en population sénior. Cependant, elle propose relativement peu de places et ne peut pas couvrir les besoins massifs du futur en accompagnement de la dépendance mais présente des points positifs.
Il est également nécessaire d'améliorer l'immobilier et d'augmenter les services proposés dans les résidences, pour répondre aux besoins des personnes âgées autonomes qui souhaitent vivre dans un environnement sécurisé et adapté à leurs besoins.
Une autre piste consiste à développer une approche médicosociale globale, en prenant en compte des besoins des personnes âgées en matière de logement adapté, de ville bienveillante et de mobilité qui prend en compte les fragilités. Cette approche impliquerait de proposer des solutions adaptées aux besoins spécifiques aux personnes âgées en tenant compte de leur mode de vie.
Il est également important de créer une frontière radicale entre les EHPAD et les résidences services, en réduisant le nombre de personnes en EHPAD au profit de l'habitat alternatif. Ce qui permettrait une répartition plus équilibrée des personnes âgées dans les différentes structures d'hébergement.
Il est également nécessaire de créer un autre modèle d'EHPAD plus attractif, en anticipation des besoins pour 2030-2050. Les EHPAD doivent devenir des acteurs à part entière de la prise en charge des personnes âgées dépendantes, en proposant des solutions innovantes et adaptées aux besoins de chacun.
Enfin, il est nécessaire de mettre en place des politiques de vieillissement différenciées selon les territoires en matière d'hébergement des personnes âgées dépendantes, pour proposer une palette de solutions plus large au niveau local et répondre aux besoins spécifiques de chaque territoire qui ne sont pas les mêmes.
L’évolution croissante de la demande en résidences pour personnes âgées est un enjeu majeur de notre société par rapport au vieillissement de la population. Les solutions actuelles ne suffiront pas à répondre aux besoins futurs, il est donc nécessaire de réfléchir dès à présent à de nouvelles solutions pour accompagner les personnes âgées.
Pour cela, plusieurs pistes peuvent être envisagées comme la multiplication des résidences services séniors, l'amélioration de l'immobilier et des services proposés dans les résidences, la limitation entre les EHPAD et les résidences services, la création d'un nouveau modèle d'EHPAD.
En raison de l’augmentation future des résidences services séniors. L’investissement en bail commercial sous statut LMNP peut être intéressante. Si vous souhaitez investir dans une résidence gérée sénior, nous vous invitons à consulter notre article dédié à ce sujet. Nous vous recommandons également de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine tel que le nôtre pour vous accompagner dans votre projet d'investissement.
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