Résidence principale : acheter ou louer ?  

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Pour beaucoup et depuis longtemps, devenir propriétaire de sa résidence principale est un objectif de vie. Pour certains, c’est même une priorité.

Cependant, cet objectif peut soulever une réflexion patrimoniale plus globale, que nous allons développer dans cet article.

Il est par exemple important de noter que l’acquisition d’une résidence principale doit se faire en prenant en compte et en gardant en tête plusieurs facteurs, parmi lesquels :

  • Les frais que ce type d’acquisition peut engendrer ;

  • Les critères qui guideront la sélection ; mais aussi

  • Le poids que cette résidence principale représentera dans le patrimoine global de l’acquéreur.

Naturellement, diverses considérations sont à prendre en compte avant de devenir propriétaire de sa résidence principale, mais aussi lorsque l’on souhaite en changer, et ce quelle que soit la raison de ce changement.

Acheter ou louer ?

On assimile souvent le fait d’être propriétaire de sa résidence principale à un confort plus important que lorsque l’on est locataire. Car lorsque l’on possède sa résidence principale, on a la possibilité d’y faire les changements que l’on souhaite, afin de s’y sentir chez soi.

Cependant, bien souvent, l’acquisition de sa résidence principale est un compromis avant de pouvoir devenir ce confort que l’on attend. En effet, pour respecter le budget global que l’on souhaite allouer à ce projet, quelques concessions peuvent être nécessaires.

Par exemple, on peut penser à des concessions sur l’emplacement du bien, sur la typologie et la surface de ce dernier, et / ou sur la date prévue de l’acquisition.

Dans cette réflexion, un élément complémentaire peut venir s’ajouter : la durée que l’on pense / veut passer dans ce bien. Il est important de considérer que lors de l’acquisition, des frais importants viennent compléter le prix du bien (frais de notaire, frais d’agence, frais bancaires…). Ces frais sont non-négligeables et si la revente se fait au même prix que le prix d’achat, ces derniers ne seront pas amortis par la vente.

Dans cette configuration, nous tablons exclusivement sur l’amortissement du crédit pour couvrir et amortir ces frais. On observe d’ailleurs qu’une durée de conservation minimum est nécessaire pour ne pas perdre d’argent sur ces postes. Ce moment est appelé le « Point Mort ».

Les critères à retenir

Après avoir posé ces quelques réflexes de précaution, et sous réserve que l’achat soit toujours validé et justifié, il convient de prendre en compte différents critères de sélection qui entreront en jeu dans le choix du bien.

En effet, l’acquisition d’une résidence principale implique des critères que l’on peut qualifier d’affectifs, puisqu’il est question du confort et du bien être du foyer. A ce niveau de la réflexion, l’équation se corse davantage.

On peut observer deux types d’ajustements qui peuvent être perçus comme des solutions, ou qui peuvent à l’inverse se révéler être des inconvénients. Ces ajustements sont l’augmentation du budget pour cocher les toutes les cases pour l’achat rêvé, et / ou le changement de l’affectation du bien à terme : l’anticipation d’une bascule vers un investissement locatif.

Un poids raisonnable

De nos jours, les prix de l’immobilier compliquent le raisonnement qui va suivre, mais nous restons convaincus qu’il ne faut pas pour autant le mettre de côté / l’omettre.

Plus le montant alloué à la résidence principale sera élevé, plus celle-ci mobilisera de ressources, et par effet ricochet, plus son poids dans votre patrimoine global sera important.

Contrairement aux générations précédentes qui pouvaient totalement s’appuyer et compter sur le système de répartition des retraites, les générations qui construisent aujourd’hui leur patrimoine, ne peuvent se reposer intégralement sur ce système en pleine difficulté pour préparer leur avenir.

Cela complique donc cette préparation, et pour reprendre les éléments précédemment cités, un équilibre doit exister et être trouvé entre le budget de la résidence principale (ressource et poids dans votre patrimoine) et le reste des moyens que vous pourrez consacrer aux autres objectifs de vie.

Afin d’illustrer ces idées, le visuel ci-dessous met en scène deux exemples de répartition patrimoniale d’une valeur et d’une surface brutes identiques.

 

Patrimoine d'investissement

Patrimoine de jouissance

Patrimoine 1

Patrimoine d'investissement

Patrimoine de jouissance

Patrimoine 2

Le « Patrimoine 1 » illustre une prépondérance du patrimoine de jouissance (résidence principale et / ou secondaire) au détriment du patrimoine d’investissement.

Le Patrimoine 2 illustre à l’inverse un équilibre entre le patrimoine de jouissance et le patrimoine d’investissement permettant de balancer d’un côté les critères « affectifs » de la résidence principale / secondaire, et de l’autre les critères d’investissement.

Conserver ou vendre

La proportion de français et françaises qui restent toute leur vie dans la même résidence principale diminue. Certains voient en ce changement de résidence principale l’opportunité de conserver le bien et de le convertir en investissement locatif.

Ce choix peut paraître judicieux, mais n’est pas toujours évident. En effet, nous avions mentionné précédemment les critères affectifs menant à l’acquisition d’une résidence principale. Ceux-ci ne se concilient pas toujours avec ceux d’un investissement locatif. Et dans le cadre de cette réflexion différentes questions peuvent / doivent être soulevées.

Outre la faculté financière de pouvoir – ou non – conserver (avoir une surface financière permettant de convertir un bien tout en faisant l’acquisition d’un autre en parallèle), d’autres éléments importants de rentabilité font partie de l’équation : notamment la rentabilité brute du bien.

Si celle-ci n’est pas suffisamment élevée pour couvrir la part d’aléas – temps, risques, fiscalité, entretien, et énergie associés – une étude et / ou un arbitrage quant à la conservation du bien peut être judicieux en amont d’une mise en location.

Naturellement, l’évaluation de cette rentabilité s’apprécie différemment en fonction de l’emplacement de la qualité du foncier, et du dynamisme économique.

 

L’acquisition d’une résidence principale doit soulever des questions indispensables et importantes. Notamment la mise en perspective de cet achat à la lumière de vos objectifs : la résidence principale est-elle un objectif en soi, ou est-elle un moyen d’atteindre vos objectifs ?

 

Votre vision et votre réponse à la question précédente permettra de guider bon nombre de vos réponses aux questions qui peuvent et vont en découler.

 

Dans une démarche d’anticipation et de planification de l’avenir, nos conseillers se tiennent à votre disposition pour prendre part et participer à votre réflexion.

De nos jours, la proportion de français et françaises qui restent toute leur vie dans la même résidence principale est faible. Beaucoup voient en ce changement de résidence principale l’opportunité de convertir celle-ci en investissement locatif.

Ce choix peut paraître judicieux, mais n’est pas toujours le plus évident. En effet, comme mentionné précédemment, les critères affectifs ayant mené à l’acquisition d’une résidence principale ne se concilient pas toujours avec ceux que l’on applique à l’acquisition d’un investissement locatif.

Il est important dans

Votre parcours de propriétaire et de futur propriétaire vous amènera à vous poser des questions qui peuvent être creusées avec un professionnel afin de mettre en perspective cet achat à la lumière des autres projets et objectifs que vous pouvez avoir par ailleurs