Notre Politique de Gouvernance

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Une gouvernance des produits est une politique de sélection de placements et d’investissements fondée sur des critères de diagnostic strictes qui permettent – de façon très pragmatique – de documenter pourquoi un investissement est pertinent ou pourquoi il ne l’est pas. 

Naturellement, cette analyse est propre à chaque métier traité. 

L' Assurance

L’assurance peut être décomposée en deux grandes catégories. D’un côté, l’assurance tournée vers les placements et de l’autre côté, l’assurance prévoyance et IARD. 

Concernant les placements, nous analysons les critères suivants : l’historique et la solidité financière des compagnies d’assurances, notamment à travers leurs ratios de solvabilités. D’autres aspects plus en liens avec les produits et placements sont naturellement analysés.

Notamment, les spécificités des différents contrats (avantages, inconvénients et leur compatibilité ou non avec les différents profils d’investisseurs, performances historiques, profondeur de la gamme proposée en termes d’allocation) et plus généralement la qualité des fonctions supports (Back & Middle office) des compagnies afin d’assurer à nos clients une expérience optimale (qualité du parcours client de souscription, faculté d’arbitrer sur mandat du client, rapidité à exécuter les modifications demandées…). 

Concernant la prévoyance et l’IARD, le ratio de solvabilité rentre bien entendu dans l’équation, mais aussi le ratio entre les sinistres et les primes encaissées. Ce dernier point doit être interprété suite à une analyse parallèle : d’un côté le ratio peut conforter sur une rentabilité importante de la compagnie mais de l’autre côté, ce ratio peut avoir un lien avec la qualité des indemnisations des sinistres. De même, outre une analyse globale à l’échelle des compagnies, une vigilance particulière sera apportée aux différents contrats (notamment à travers le ratio coût / couverture et les éventuelles exclusions) mais plus globalement, à la politique de prise en charge des sinistres par la compagnie. 

La Banque

Concernant les établissements bancaires, nous veillons particulièrement – en complément de certains critères ci-dessus – à l’équilibre des relations entre les banques et nos clients tout en veillant à l’intérêt de ces derniers. 

Sur les dernières années, nous avons observé différentes mutations dans ces relations et dans les comportements bancaires. Par exemple, la multiplication et la démocratisation des banques en lignes dessinent différents profils de clients : certains restent totalement fidèles aux banques historiques, d’autres à l’inverse basculent intégralement auprès des banques en ligne, et enfin, d’autres encore sont sur une utilisation hybride.

 

Bien que l’agilité et le faible coût des banques en ligne soient souvent mis en avant, nous sensibilisons nos clients à l’intérêt de garder une relation avec les banques traditionnelles qui restent malgré tout les plus aptes à financer vos projets de vie et/ou d’investissements. 

De l’autre côté, les exigences des banques évoluent au gré des changements sociétaux mais aussi au gré des politiques monétaires. Nous avons noté – en cette période de taux bas – des exigences bancaires revues à la hausse lorsqu’il est question d’octroi de prêt. Les taux étant bas, les marges se voient compressés et par ricochet, les banques ne se contentent plus d’un remboursement de prêt mais souhaitent – de façon tout à fait légitime – fidéliser le client à travers une réelle relation bancaire impliquant une domiciliation de revenus, une vraie utilisation des comptes et des solutions de paiement, voire des prévoyances associées.

Notre rôle dans le cadre de notre accompagnement patrimonial – voire de notre intervention en courtage de crédit – consiste à sécuriser l’intérêt de nos clients tout en veillant à l’équilibre gagnant-gagnant de ces relations. 

Plus récemment, les recommandations du HSCF (Haut Conseil pour la Stabilité Financière) permettent de préciser et d’ajuster les faisabilités de nos clients en termes de recourt au levier de crédit. 

Enfin, concernant la protection des dépôts, le Fonds de Garantie des Dépôts et de Résolution (FGDR) permet de sécuriser et de garantir les dépôts des particuliers à hauteur de 100 000 € par établissement. 

La Finance

Concernant les placements financiers, la réglementation du CIF (Conseiller en Investissement Financier) imposé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), pose un cadre juridique précis dans l’optique de protéger l’intérêt des épargnants. 

Toutefois, les investissements associés impliquent un risque de perte en capital. Pour cette raison, nous accordons une importance particulière à deux points :

 

  • D’une part, d’un point de vue gouvernance, nous sommes très méticuleux dans le choix de nos partenaires. Par exemple, concernant le Girardin Industriel (qui représente par ailleurs plus de la moitié des sinistres en termes de garantie financière pour les CIF), nous ne référençons qu’un seul partenaire – lui-même agréé par l’ACPR – qui présente un track-record et des garanties suffisamment importantes ;

 

  • D’autre part, nous ne suggérons des produits financiers qu’aux clients qui nous sollicitent d’eux-mêmes et par écrit. En effet, nous estimons que la démocratisation de la gestion de patrimoine n’implique pas une démocratisation du risque, et réservons ainsi ces supports exclusivement à nos clients avertis ; 

L'Immobilier

L’immobilier est une classe d’actif nécessitant une gouvernance spécifique. Notre approche est naturellement différente en fonction des supports, mais nous pouvons – à titre d’exemple – développer notre politique sur deux supports connus du grand public, le dispositif Pinel et le statut LMNP. 

Concernant le dispositif Pinel, il demeure assez accessible mais doit être abordé avec précaution – nous avons développé la politique suivante : 

  • Etape 1 : A travers des logiciels d’analyse, nous interrogeons les bases statistiques INSEE accessibles à chacun puis, nous analysons les différentes données de la ville concernée (environnement, commodités, croissance, etc.).

    Dès lors, à travers un algorithme de notation basé sur des critères objectifs, nous arrivons à des notations permettant de valider – ou à l’inverse, d’éliminer – une ville. De même, cette notation permet de donner une note par typologie d’appartement dans ces différentes communes : dans certains cas, il peut être pertinent d’investir sur un appartement de deux pièces, et non de trois et vice-versa. Ces données permettent d’évaluer la profondeur d’un marché locatif (ratio de propriétaire/locataire, taille du marché concerné), sa tension locative (composition et nombres des foyers face à une typologie d’appartements disponibles) et de raccourcir ainsi une éventuelle vacance locative en dehors des périodes propices à la location (70% de locations se font entre mai à septembre) et enfin d’avoir une idée claire de la solvabilité des ménages et ainsi sécuriser les entrées locatives.

    Cette analyse – partant des communes – permet un premier ciblage géographique à l’échelle de celles-ci. 

  • Etape 2 : Sur le même principe, nous accédons aux données publiées par les notaires sur les transactions immobilières et plus spécifiquement les dates d’acquisition / vente, adresses, prix et typologies d’appartement.

    Dès lors, nous disposons de toutes les variables pour décomposer les prix moyens d’une commune, de filtrer d’un côté les prix de l’ancien, de l’autre les prix du neuf, mais aussi de constater les différences de prix au m² entre un studio, un 3 pièces, ou un 5 pièces. Ce deuxième niveau d’analyse nous permet d’exprimer et de matérialiser de façon très concrète la différence de prix entre le neuf et l’ancien.

    Si celle-ci est jugée normale ou raisonnable, l’investissement peut être envisagé. A l’inverse, il sera déconseillé si l’écart de prix est jugé trop important. 

 

  • Etape 3 : L’agrégation de plus de 70 promoteurs permet de cibler une recherche dans les communes identifiées auparavant. Un programme dont l’emplacement macro-économique semble intéressant est alors soumis à notre comité d’investissement qui étudiera l’ensemble de ses caractéristiques d’un point de vue « micro » (l’implantation du programme dans le site, la qualité du quartier, les accès aux services/écoles/administrations, les transports en communs…), et naturellement les prix.

    Ce n’est qu’alors que se fait le rapprochement avec le cahier des charges défini préalablement avec notre client. Naturellement, une vigilance particulière est apportée au choix des promoteurs. En effet, bien que la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) impose de facto un certain nombre de règles, nous accordons une importance à la philosophie du promoteur, sa politique de commercialisation et notamment son historique et son bilan. Nous privilégions naturellement les acteurs historiques, dont l’essentiel de la commercialisation est orienté vers de la résidence principale par rapport à des acteurs dont le fond de commerce est (ou a été) la défiscalisation et la vente à des investisseurs.

    Enfin, nous avons aujourd’hui suffisamment de recul sur le service après-vente des différents promoteurs, et notamment sur l’accompagnement lors de l’éventuelle levée des réserves. 

  • Etape 4 : L’expertise locative vient compléter notre politique de gouvernance. Tout d’abord, à une échelle « macro », à travers les différentes bases de données accessibles, nous recomposons les loyers moyens d’une commune permettant d’appuyer la pertinence de celle-ci et notamment de mettre en perspective ce loyer moyen par rapport au plafond de location Pinel d’une surface donnée.

    Nous n’avons par exemple pas la même analyse ni projection financière lorsque le plafond de location Pinel est inférieur au loyer de marché que dans le cas contraire. Enfin, cette étude est finalisée par une étude « micro » : un logement donné est soumis à une étude locative auprès d’un partenaire locatif pour conforter, ou non, le loyer de marché, le plafond Pinel et le loyer en location meublée dans l’optique où le bien serait conservé à l’issue de la période Pinel. 

Concernant le second exemple, le statut LMNP, différents types d’investissements sont possibles. La location touristique saisonnière, la location meublée à l’année et la location à travers des baux commerciaux dans des résidences de services. 

  • Naturellement, bon nombre des indicateurs développés précédemment dans le cadre du dispositif Pinel sont intéressants et nécessaires. Il sera ici notamment question de s’assurer que la zone de location se prête à la location meublée ce qui n’est pas le cas partout ;

  • S’il s’agit de bail commercial et de résidence de services, une expertise plus fine est nécessaire, tout d’abord sur les différentes typologies. En effet, nous sommes très prudents lorsqu’il est question de secteurs impactés par les crises, ou n’offrant pas la même visibilité en termes de tension entre l’offre et la demande. Nous pensons par exemple aux résidences d’affaires ou de tourisme, naturellement plus exposées à ces aléas. Ainsi, nous affichons une préférence pour les secteurs offrant une visibilité et une sécurité, indépendamment des crises : il s’agit notamment de l’étudiant, du senior 3eme âge et enfin du senior 4eme âge (médicalisé de type EHPAD ou RSS). La tension entre l’offre et la demande des deux derniers nous conforte tandis que la digitalisation et l’instauration de la visio-conférence nous force à adopter davantage de vigilance quant aux résidences étudiantes. En effet, bien que la présence physique soit nécessaire et souhaitée dans la cadre d’un parcours académique aujourd’hui, nous pensons que la réponse à cette question pourrait être différente d’ici une vingtaine d’années. Or, ce type d’investissement doit s’envisager sur une durée longue. Cette politique de gouvernance, ces précautions, et plus généralement ce raisonnement de bon sens nous ont permis de constater à nouveau la résilience des investissements de nos clients durant la période Covid. Nous n’avons constaté aucune difficulté ni aucun sinistre sur le parc locatif de nos clients. 

  • L’exploitant qui gère la résidence a à nos yeux une importance particulière. En effet, en investissant dans un bail commercial (généralement d’une durée de 9 à 12 ans), nous bénéficions évidemment d’une sécurité sur les entrées locatives puisque ces dernières sont contractuellement prévues. Toutefois, cette sécurité doit être « challengée » dans deux situations : dans le cas d’éventuelles difficultés financières d’un exploitant pendant la durée du bail, et au terme de ce dernier en anticipant les conditions et modalités de son renouvellement. Ainsi, une importance particulière est accordée à l’historique de l’exploitant, sa solidité financière, son schéma capitalistique (groupe familial, ou fonds d’investissements) et les modalités de renouvellements des baux précédents. 

  • L’analyse du bail commercial est d’une importance capitale puisque ce document régule la relation entre le bailleur (propriétaire) et le preneur de bail (l’exploitant). Il sera notamment question de vérifier le montant du loyer et sa cohérence par rapport au marché (paradoxalement, pour une question d’équilibre financier dans la gestion des résidences et notamment dans la gestion du personnel et de la qualité des soins en 4eme âge, des loyers supérieurs à la norme du marché ne sont pas forcément un point positif), de vérifier la fréquence de revalorisation de ce loyer et la formule ainsi que l’indice retenu pour sa revalorisation, de vérifier la répartition des articles 605 et 606 du code civil dont découle la répartition et la provision de charges pendant la durée du bail mais aussi – potentiellement – à l’issue de ce dernier. La question du renouvellement du mobilier tout comme celles des polices d’assurances doivent aussi être abordées et par conséquent provisionnées.

Cette politique de gouvernance et ces critères de sélection ont été illustrés plus haut pour deux investissements assez répandus. La logique de sécurisation reste la même lorsqu’il est question d’investissements Malraux, Monument Historique ou encore de Démembrement. 

Naturellement, la même analyse peut être mise à disposition de nos clients lorsqu’il est question d’investissement immobilier plus classique – meublé ou non – et en dehors des dispositifs cités plus haut. 

 

 

Conclusion 

En conclusion, une politique de gouvernance rigoureuse pour tous ces investissements est nécessaire pour éviter les désagréments et les mauvaises surprises dans le temps. Cela justifie amplement de se faire accompagner par un professionnel qui tient compte des différents critères et points à analyser, et qui vous assure d’investissements pérennes et sécurisés dans le temps. 

Cet accompagnement, totalement transparent, permet grâce à la rigueur et au professionnalisme mis dans notre gouvernance, d’augmenter très sensiblement la qualité, l’ampleur et le poids du patrimoine de nos clients. 

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