Investir dans l'immobilier neuf

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L'immobilier neuf est pour beaucoup trop cher par rapport à l'ancien, et est souvent mis de côté dans les stratégies patrimoniales pour cette raison. 

Analysant et réalisant des acquisitions et des cessions pour le compte de nos clients, tant dans le neuf que dans l'ancien, nous avons ici tâché de reprendre les raccourcis et généralisations qui sont souvent faites - sur le neuf et sur l'ancien, dans un sens comme dans l'autre. 

L'enjeu de cet article est d'apporter l'ensemble des paramètres vous permettant d'alimenter votre réflexion afin de non seulement vous aider à prendre la bonne décision, mais aussi et surtout de choisir la solution qui correspond le mieux à votre situation. 

Cependant, il est important de rappeler les principaux contextes associés à l'immobilier neuf et / ou ancien : 

  • Contexte législatif : 

Et si les taxes actuelles devenaient des taxes écologiques ? Le seraient-elles à la place de celles déjà en place ou en complément de celles-ci ?

Les contraintes DPA semblent tout à fait être la première "brique". 

  • Contexte économique : 

Le prix du bien que l'on souhaite acquérir et le montage associé à cette acquisition est important à prendre en compte. Il convient de s'interroger par exemple : finance-t-on de la même façon un bien de 150 000 €, et un bien de 100 000 € + 35 000 € de frais annexes ?

  • Contexte sociétal : 

La France occupe la 2ème place démographique d'Europe, avec un taux d'occupation par logement faible. De plus, malgré les projets et promesses de construction de logements chaque année, la période de Covid-19 et de confinement n'ayant pas arrangé les choses, notamment du fait des retards de chantier, le nombre de logements en France est plus faible que le nombre de personnes cherchant un logement.

Cela explique en partie le prix de l'immobilier, cette classe d'actif traditionnelle et culturelle dont le prix souffre de la règle de l'offre et de la demande. 

L'immobilier neuf 

L'acquisition d'un bien neuf (en VEFA - Vente en Etat Futur d'Achèvement) comporte des avantages et des inconvénients. Les principaux à prendre en compte sont les suivants : 

  • Le prix d'achat : on note que les prix du neuf sont généralement supérieurs à ceux de l'ancien. Comme toute transaction régie par l'offre et la demande, un prix de vente est soutenu, ou à l'inverse éliminé, par rapport au prix que les acquéreurs sont prêts à payer pour un bien. Le vendeur, dans ce contexte, le promoteur, définit une grille de prix en se basant sur une analyse fine du point précédent. Certains le condamnent, d'autres le plébiscitent, mais le neuf a bien un marché qui répond à la demande. A noter que nous mettons volontairement et délibérément de côté toute cause et conséquence directe ou indirecte (TVA, coût de la construction, marge du promoteur, dispositif fiscal, etc.). 

  • La profondeur de marché : deux points caractérisent le marché français de l'immobilier aujourd'hui. La tension entre l'offre et la demande d'une part, le manque de foncier dans les emplacements concernés par cette tension d'autre part. Cela donne donc un marché à flux tendu. 

En effet, l'immobilier neuf de qualité se commercialise bien avant sa livraison, un phénomène accentué récemment par les contraintes politiques (tendance d'octroi des permis de construire à la baisse) et qui amplifie davantage cette situation.

  • Les aléas d'une livraison prévisionnelle :  une construction, et plus généralement le BTP (Bâtiments, Travaux Publics) comporte une composante d'aléas que les parties concernées sécurisent et maîtrisent. Bien qu'un alignement total entre la planification d'un projet et sa réalisation soit visé, il arrive naturellement dans certains cas que des facteurs - internes comme externes - viennent dérégler le bon déroulé de l'opération. Dans ce contexte, la question du maître d'ouvrage et de son sérieux est donc centrale. Plus récemment, la reprise post Covid et les difficultés d'approvisionnement liées accentuent davantage l'importance de cet acteur. 

Mise en perspective avec l'ancien 

A l'inverse du neuf, l'immobilier ancien présente d'autres types des caractéristiques. Elles sont naturellement différentes de celles du neuf, mais ce serait un raccourci que de penser à une absence totale d'inconvénient. Voici quelques exemples, qui suivent la même logique pour le neuf : 

  • Le prix d'achat : l'ancien est en effet généralement  moins cher que le neuf. Cependant, il y a "ancien" et "ancien". Les trois exemple suivants peuvent tout à fait illustrer ce propos : 

D'une part, on peut mentionner le très ancien, impliquant un niveau de travaux, de rénovation, et de réaménagement important, qui ne comporte aucune commodité de type surface extérieure, de parking, d'ascenseur, etc. 

D'autre part, l'ancien - très ancien ou non d'ailleurs - de grand standing, et totalement rénové, réaménagé. 

Enfin, l'ancien récent, bénéficiant malgré tout de normes et de critères récents. 

Naturellement, ces trois exemples permettent d'introduire une notion : la notion de "fourchette de prix", haute, basse, ou moyenne. 

  • La profondeur de marché : l'offre de l'ancien est indéniablement plus profonde que dans le neuf. Cependant, elle implique une recherche plus fine, dans la mesure où celle-ci est souvent dispersée à travers multiples annonces et canaux. Cela traduit un nombre très important d'acteurs et d'interlocuteurs. Malgré l'apparition de plateformes et d'outils permettant d'agréger un nombre infini d'annonces, une recherche implique tôt ou tard de passer d'une recherche "macro", à une recherche "micro". Que celle-ci soit motivée par un quartier, et / ou par un type de bien (et des critères précis associés), nous réalisons que cette profondeur de marché devient plus relative compte tenu des critères à mettre en perspective concernant la nature et la qualité du bien. 

  • Les aléas d'un bien ancien : si l'achat de l'ancien est motivé par un prix moins important, il sera primordial de comprendre où l'on se situe dans cette fourchette de l'ancien. Si nous sommes dans une fourchette basse, toujours motivé par un prix moins important, cela impliquera mécaniquement des concessions quelque part. Le plus souvent, cela se traduit par un budget dédié à des travaux de rénovation, de mise aux normes, ainsi qu'un budget d'aménagement à ne pas omettre. 

Au même titre qu'il y a un "ancien" et un "ancien", il y a également "prix" et "prix". Raisonner sur la base d'un prix au m² en fourchette basse sur l'immobilier exclusivement (hors frais annexes indispensables) est différent que de raisonner sur un prix incluant une provision de l'ensemble des éléments sous jacents à une telle transaction (travaux, mise aux normes, aménagement, environnement, etc.). 

Et si ces inconvénients n'en étaient finalement pas ? 

  • Etant donné que le neuf est généralement plus cher que l'ancien (selon son prix moyen), ce dernier s'échange aussi selon des fourchettes hautes et basses. Ainsi, un bien peu évidemment coûter plus cher ou moins cher qu'un autre. Mais ce prix sera toujours motivé par l'offre et la demande, et donc par l'ensemble des prestations et commodités inhérents au bien intrinsèque, et non à une question généralisée. On ne peut pas simplement raccourcir cela à neuf vs. ancien. 

  • Sur le même modèle que pour l'ancien, il existe aujourd'hui beaucoup d'outils et d'agrégateurs qui permettent de balayer l'ensemble du marché du neuf. On peut toujours trouver une raison d'éliminer d'emblée le neuf, mais on note qu'une acquisition - dans le neuf comme dans l'ancien - se fait généralement autour des quelques paramètres suivants : 

  • Plus petit bien 

  • Meilleures prestations 

  • Plus cher au m² 

  • Plus grand 

  • Moindres prestations 

  • Moins cher au m² 

La réflexion ci-dessus permet d'illustrer toute la difficulté de cet exercice : il y a autant de réponses à la question que de personnes qui y répondent. L'enjeu n'est donc pas d'asséner une vérité, mais de s'assurer que pour chaque niveau de réponse, il existe une profondeur de marché.

Finalement, la question de l'aléa peut être développée avec la même philosophie que le point précédent : il y a ceux qui souhaitent intervenir davantage, s'impliquer dans l'opération, contrôler, maîtriser, et in fine économiser. Et il y a ceux qui cherchent tout simplement l'inverse : un confort et une sécurité. 

Cet élément fait partie de l'équation et du prix, mais reste sans doute le plus difficile à chiffrer. Une provision sur les travaux peut être faite certes, tout comme la définition d'un budget d'aménagement, mais nous observons plus de difficulté à chiffrer le temps, l'énergie, mais aussi le risque d'une implication personnelle et / ou d'un écart par rapport à l'alignement initialement prévu. 

En effet, dans un tel cas de figure, on endosse en quelques sortes le rôle de maître d'ouvrage, et ce avec les contraintes et les difficultés que cela comporte. 

Comme mentionné un peu plus haut, certains le condamnent, d'autres le plébiscitent, mais le neuf a bien un marché qui répond à sa demande. 

Les avantages et les inconvénients n'en sont que s'ils sont mis en perspective des avantages et des inconvénients des alternatives au neuf. 

Conscients de la nécessité de le rendre plus accessible à tous, les autorités n'ont de cesse de développer des mécanismes pour favoriser son accession (frais de notaire réduits, TVA réduite dans certains cas pour les primo accédants, dispositifs locatifs, etc.). Par la même occasion, cela permet de répondre aux enjeux sociétaux mentionnés en introduction, mais aussi de soutenir la construction qui a été et reste un des moteurs de l'économie. 

Par ailleurs, la question du prix pourra donner lieu à un autre article qui y sera dédié et tourné autour de la question : finance-t-on de la même manière un bien de 150 000 €, qu'un bien de 100 000 € nécessitant des frais complémentaires de 35 000 € ? 

Nos conseillers sont à votre disposition pour identifier, pour chiffrer, et pour réaliser votre projet d'acquisition, que celui-ci soit dans le neuf, ou dans l'ancien. 

Nous participerons à alimenter votre réflexion, et vous accompagnerons sur la mise en œuvre qui en découle.